Alors que la construction de logements poursuit son essor, les loyers des appartements en location devraient encore baisser en 2017. Pour toute la Suisse, Wüest Partner table sur une contraction de 0,7%. En revanche, les candidats à la propriété devront dépenser plus.
Les nombreux locataires qui n'ont pas changé de logement ces dernières années devraient disposer de plus de moyens financiers que lors de la dernière décennie, indique le cabinet de conseils zurichois dans l'édition d'automne de son rapport 'Immo-Monitoring', publié jeudi. Les loyers des baux anciens ont bénéficié de leur indexation sur le taux d'intérêt de référence.
Depuis son unification pour l'ensemble de la Suisse en 2008, ce taux a fléchi de 3,5 à 1,75%. Les anciens locataires ont ainsi pu faire valoir des baisses de loyer globales allant jusqu'à 17%. Dès lors, il semble logique que ceux-ci restent dans leur appartement.
Le phénomène reflète aussi l'augmentation en parallèle des loyers de l'offre, lesquels ont presque continuellement augmenté jusqu'au début 2015. Une tendance qui s'est toutefois retournée ces derniers trimestres, leurs prix ayant baissé de 1,6% entre mi-2015 et mi-2016, constatent les experts immobiliers.
Ecart réduit
Dès lors, la différence entre les loyers des baux en cours et ceux de l'offre commence à s'estomper. De sorte qu'aujourd'hui, il devient de nouveau plus intéressant de chercher un nouveau logement.
Wüest Partner attribue une bonne part de cette évolution à la hausse de l'offre consécutive à une importante activité de construction. Actuellement, 157'900 objets sont mis en location. De plus, la croissance démographique se tasse, entraînant une baisse de la demande supplémentaire.
Les logements les plus recherchés demeurent ceux dont les loyers ne sont pas trop élevés et d'une surface inférieure à 100 mètres carrés. Plus de la moitié des abonnements de recherche se concentrent sur ce type d'objets. La barre des 2000 francs de loyer mensuel semble la plus difficile à franchir, le nombre de requêtes au-delà de cette limite ayant même reculé entre 2015 et 2016.
La tendance actuelle de baisse des loyers va donc se poursuivre l'an prochain en Suisse, et cela dans toutes les régions. Le Tessin, Zurich et la ville de Zurich afficheront les replis les moins prononcés, soit de 0,1, 0,3 et 0,2%, respectivement.
Le canton de Genève devrait présenter la baisse des loyers la plus forte, soit de 1,4%, devant la Suisse centrale (-1,3%), le canton du Valais (-1,3%) et la Suisse orientale (-1,1%). En Suisse occidentale et dans l'Arc lémanique les prix des locations devraient diminuer de 1%.
PPE demandées
Les immeubles résidentiels sont plus que jamais demandés, d'autant plus que les placements alternatifs manquent. Malgré des perspectives de rendement en baisse, les projets de développements continuent de bénéficier d'une belle cote auprès des investisseurs.
Du côté des propriétés par étages (PPE), les prix, qui avaient déjà contre toute attente augmenté l'an passé, ont poursuivi leur hausse. Entre mi-2015 et mi-2016, ils ont encore progressé de 0,3% pour l'ensemble de la Suisse.
Les différences demeurent cependant sensibles selon les régions. Pour l'an prochain, Wüest Partner table sur une progression des prix des PPE de 0,3%. Le récent contraste entre les zones bon marché avec des prix en augmentation et les zones plus chères dans lesquelles les prix se tassent va s'atténuer. La demande pourrait même progresser dans les endroits les plus onéreux.
En 2017, les prix vont le plus progresser dans la ville et la région de Zurich (+1,4% et 1,2%, respectivement), ainsi qu'en Suisse du Nord-Ouest. En Suisse romande, les prix des appartements en PPE augmenteront plus faiblement, entre 0,2 et 0,5%, à l'exception du Valais où un repli de 1,1% est attendu.
Commercial sous pression
Le mouvement de hausse des prix reflète une offre en baisse, le nombre de nouveaux appartements en PPE construits ayant diminué cette année de près d'un tiers par rapport à 2013. En face, la demande demeure elle robuste, malgré des règles de financement limitant la propension à payer, principalement dans le haut de gamme.
Mais l'intérêt pour les PPE reste intact, la propriété du logement demeurant toujours attrayante à la faveur du bas niveau des taux d'intérêt. De ce fait, le prix de l'offre a encore augmenté.
Du côté des maisons individuelles, Wüest Partner table sur une hausse de 0,6% l'an prochain, après une progression de 1,2% entre la mi-2015 et la mi-2016. Face à une offre stable, la demande reste toujours forte, en particulier pour les objets de moins de 1,5 million de francs.
L'immobilier commercial devrait pour sa part continuer de subir une pression sur les loyers, et le contexte devrait demeurer difficile l'année prochaine. Les prix s'inscriront en baisse pour les surfaces de bureaux et de vente.
/ATS
